Договорные отношения

Как правильно купить квартиру

Покупаете квартиру. Что необходимо сделать, чтобы упущенная во время сделки мелочь не обернулась крупной неприятностью в будущем. На что обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

Проверка правоустанавливающих документов на квартиру
Если вас заинтересовала квартира на вторичном рынке, то начинать нужно с проверки документов, на основании которых возникло право собственности продавца. Наиболее распространенные варианты – договоры купли-продажи, мены, дарения; реже – вступившие в законную силу решения суда, свидетельства о праве на наследство, договор ренты. Важно убедиться, что эти документы не содержат признаков подделки, подчисток и т. п. Если в тексте есть исправления, они должны быть удостоверены подписями всех сторон договора. Если договор удостоверен нотариусом, то исправления скрепляются печатью и подписью нотариуса.

Проверьте факт надлежащей государственной регистрации договора.Если в документах, на основании которых возникло право собственности, прописаны условия, несоблюдение которых является основанием для расторжения сделки, убедитесь в том, что эти условия выполнены. Таким условием может быть, например, обязательство покупателя (который, взаимодействуя с вами, уже выступает как продавец) выплатить стоимость квартиры спустя некоторое время после заключения договора. В случае неисполнения данной обязанности договор может подлежать расторжению».

Существенный момент: если вы обнаружите, что квартира была кому-то подарена или завещана по наследству (при этом ее новый собственник не является родственником), и вскоре после этого новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать, то такой факт должен вас насторожить.

Проверка истории квартиры
Попросите у собственника выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок, иных обременений), начиная с 1998 года, то есть с момента создания Росреестра.
Если из этой выписки, как вариант, вы можете увидите, что квартира за последнее время очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки, и по факту в ней никто долго не жил, то вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми» и таким способом некто пытался «подставить» добросовестного приобретателя. В этом случае нужно насторожиться и лучше поискать более адекватный объект недвижимости.

Из выписки будет также понятно, находилась ли квартира в споре или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. И если в результате изучения этой информации вы обнаружите наличие каких-либо споров, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения.

В соответствии с Гражданским Кодексом РФ максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью – 3 года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. Но если вы поймете, что за последние 3 года споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку.
Нередко бывает, что квартира не числится в ЕГРН. Это случается с недвижимостью из старого жилого фонда. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная «чистая».

Проверка качества квартиры
Спросите у собственника документы БТИ на квартиру. Они необходимы, чтобы проверить, соответствует ли качество квартиры документам: существуют ли в ней несогласованные в законном порядке перепланировка или переустройство. Согласно статье 26 ЖК РФ, практически любые переустройства и перепланировки требуют согласования с органом местного самоуправления, а если их выполнить «самопроизвольно», то они попадут в разряд административных правонарушений, за которые предусмотрена ответственность. Незаконным считается любое переоборудование квартиры, на которое не получено разрешение соответствующих органов.

Проверка продавца
Обязательно удостоверитесь в личности самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС.

Особую осторожность и внимательность нужно проявлять в случае, если договор подписывает представитель продавца по доверенности. Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица, что он вправе подписывать, в частности имеет ли право получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски.

Особый вопрос возникает при установлении дееспособности продавца. Однако, сделать это обязательно нужно, чтобы быть уверенным, что на момент заключения договора купли-продажи собственник психически здоров, не находится под действием наркотических средств и.т.д. Еще лучше убедить продавца принести справки из наркологическо и психоневрологического диспансера.

Проверьте права третьих лиц
Попросите собственника предоставить копию (или расширенную выписку) из домовой книги. Она позволит проверить, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства и сохраняют ли эти люди в соответствии с законом право проживания в квартире при ее продаже.
Дело в том, что один из существенных рисков при покупке жилья – это возможное оспаривание прав на квартиру третьими лицами. Споры могут возникнуть, например, при наличии безвестно отсутствующего члена семьи, прописанного в квартире. Возможно, что это безвестно отсутствующее лицо явится через несколько лет и будет оспаривать сделку. Например, люди сидят в тюрьме, не хотят сообщать об этом родственникам, а потом выходят на свободу и заявляют о своих правах». Поэтому, покупая квартиру, в которой прописан безвестно отсутствующий член семьи, или временно выбывший в долгосрочную арктическую командировку, на длительное лечение (например, в психоневрологический или наркологический диспансер) или в места лишения свободы, вы идете на определенный риск. В этом случае разумней было бы найти другой вариант.

Кроме того, особое внимание обращайте на квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, интересы которых надо соблюдать. И если в ходе сделки были затронуты права несовершеннолетних, убедитесь в наличии соответствующих разрешений органов опеки.

Обращать внимание на соблюдение прав супруга продавца: если продавец состоит в браке или же квартира была приобретена в браке, то в договоре должно быть зафиксировано наличие согласия супруга на продажу.

При совершении сделки купли-продажи квартиры важны все нюансы: содержание договора купли-продажи, процесс передачи денег за квартиру, грамотное написание расписок продавцом, контроль над фактической передачей квартиры и многое другое.

При приобретении квартиры не верьте словам, требуйте документы.


Консультацию подготовил адвокат Юшин В.В. 29.01.2019г., г.Иркутск

юридическая консультация,

помощь адвоката в Иркутске по приобретению жилья по тел.89148812138

Комментарии отключены далее...

Как вести себя с коллекторами?

Как правило, с коллекторами сталкиваются в тех случаях, когда имеется задолженность по займам и кредитам. Если Вы столкнулись с коллекторами, главное – не паниковать, вести себя предельно спокойно и обязательно обратитесь к адвокату на консультацию. Руководствуйтесь нижеприведенными разъяснениями, а также положениями Федерального закона от 21.12.2013 №353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)».

Правом взыскивать задолженность с должника обладают только уполномоченные государственные органы (Федеральная служба судебных приставов) и только в установленном законом порядке в рамках исполнительного производства, возбужденного на основании судебного акта.

Помните, процесс взыскания не допускает физических мер воздействия. Коллекторы и коллекторские агентства, организации не обладают полномочиями по принудительному взысканию. Они могут лишь вести переговоры, и только при наличии соответствующих полномочий от кредитора (например нотариальная доверенность, договор уступки права требования, агентский договор ).

Коллекторы вправе вести с Вами переговоры, однако Вы не обязаны вступать в такие переговоры. Любые контакты с Вами допустимы только в период с 8 до 22 часов (по местному времени) в рабочие дни и с 9 до 20 часов в выходные и нерабочие праздничные дни. Взаимодействовать с Вами иными способами коллекторы могут только при наличии Вашего письменного согласия (ч.3 ст.15 Закона N 353-ФЗ).

Коллекторы не имеют права приходить к Вам домой или на работу без Вашего добровольного согласия. Приглашать или не приглашать коллекторов войти — Ваш выбор. Неприкосновенность жилища — это конституционное право человека и гражданина (ст.25 Конституции).

При непосредственном общении с Вами коллектор обязан сообщить наименование коллекторского агентства, его местонахождение для направления корреспонденции, а также свои фамилию, имя, отчество и должность. Если коллекторское агентство привлечено банком временно (т.е. задолженность не была ему уступлена), коллектор обязан назвать также наименование банка-кредитора и предоставить соответствующие документы (ч.5 ст.15 Закона N 353-ФЗ).

При личной встрече с коллекторами Вы вправе потребовать, а коллекторы обязаны представить: документ, удостоверяющий личность; доверенность, подтверждающую полномочия коллекторов, подписанную руководителем коллекторского агентства; если банк-кредитор уступил право требования по кредитному договору коллекторскому агентству — копию договора уступки права требования (цессии). Если коллекторы отказываются представить перечисленные документы, немедленно прекратите с ними общение.

Коллектор не имеет права изымать какое-либо имущество, проводить его опись, оценку и т.п. Это могут совершать только судебные приставы-исполнители в порядке исполнительного производства. Если коллекторы превышают полномочия, предусмотренные доверенностью, а также изымают имущество, немедленно прекратите с ними общение и вызовите полицию. Не оправдывайтесь, не высказывайте какие бы то ни было эмоции.

Лучший совет – это никакого личного общения с коллекторами, тем более у себя в жилище. Ограничьте свое общение с коллекторами телефонными разговорами, предлагайте им обращаться в суд, а при настойчивости коллекторов просто игнорируйте звонки.

Ни в коем случае не подписывайте какие-либо документы, предъявленные коллекторами, не показав их адвокату.

Если коллекторы ведут себя агрессивно, угрожают, унижают, оскорбляют, хамят и т.п., постарайтесь привлечь внимание соседей, прохожих и немедленно вызовите полицию. Как правило, к моменту приезда полиции коллекторы уезжают, но вы все равно вправе написать заявление. Указанные действия коллекторов могут повлечь административный штраф, а также уголовную ответственность по ст.119 «Угроза убийством или причинением тяжкого вреда здоровью» УК РФ.

Помните, с коллекторами разговаривайте спокойно и корректно, пресекайте все неправомерные действия, по возможности записывайте разговоры на диктофон. При столкновении с коллекторами сразу обращайтесь к адвокату за разъяснениями или защитой.

Руководствуясь вышеназванными правилами, Вы убережете себя и своих близких от необдуманных поступков, сохраните свои драгоценные нервные клетки.

Консультацию подготовил адвокат Невидимов Г.А., 06.01.2016г., г.Иркутск

юридическая помощь адвоката по кредитам в Иркутске — тел.8950-100-89-25

Комментарии отключены далее...

Банкротство физических лиц (граждан)

На фоне финансового кризиса в России, остро встает вопрос по поводу кредитных обязательств граждан (физических лиц). Постоянное удорожание жизни, безработица, мизерная заработная плата не позволяет гражданам (физическим лицам) своевременно погашать задолженность по кредитным договорам. Доходы граждан настолько малы, что этих доходов им едва хватает на удовлетворение собственных нужд и нужд своей семьи, не говоря уже о кредитных обязательствах.

Огромные проценты по кредитам и чрезмерные штрафные санкции, при допущении просрочки, не позволяют заемщику-гражданину выбраться из долговой ямы. Банки же неохотно идут на реструктуризацию долга, а если же и идут, то такая реструктуризация только приводит к ухудшению финансового положения заемщика-гражданина и к увеличению его долга, так как при реструктуризации долга банки не учитывают материальное положение заемщика-гражданина, его семейное положение, его необходимые ежемесячные расходы, а преследуют только цель собственной наживы.

Если же банк обратился в суд за взысканием долга, должник-гражданин в основном может только просить об уменьшении штрафных санкций, что не во всех случаях удовлетворяется судом. Предложения же услуг, по поводу якобы законного ухода, избавления от кредита, являются фикцией, мошенничеством. Никакого ухода, избавления от кредита быть не может, так как для этого нет никаких правовых оснований.

С принятием же закона о банкротстве физических лиц, возникла возможность судебной защиты должника от кредитора. Банкротство само по себе, не подразумевает прощение долга заемщику, но обязывает кредиторов искать варианты, посильные для должника, учитывать личные и имущественные права гражданина.

Инициаторами процедуры банкротства могут быть сами должники, кредиторы или налоговые органы. Должник-гражданин при задолженности более 500000руб. и при невозможности исполнять свои обязательства или в состоянии исполнять их только перед частью кредиторов, обязан подать в суд заявление о признании себя банкротом.

При признании судом заявления обоснованным, у должника-гражданина появляется определенная временная передышка, так как кредиторы могут требовать исполнение денежных обязательств только в порядке процедуры банкротства, прекращается начисление штрафов и иные финансовые санкции.

Чтобы воспользоваться правом на банкротство, должнику-гражданину нужно доказать суду, что он действительно не способен исполнить свои обязательства. Для этого, кроме заявления с подробным и грамотным разъяснением сложившейся ситуации, он должен будет представить значительное количество всевозможных документов и справок.

На сбор документов необходимо потратить значительное количество времени и понести некоторые денежные затраты. Некоторые справки нужно собирать в строго определенной последовательности. Поэтому, лучше данную работу поручить адвокату. В противном случае, усилия должника могут оказаться напрасными. При неграмотной подготовке заявления, пакета документов, суд может оставить заявление без движения, вернуть его, либо отказать в признании его обоснованным.

Также необходимо знать, что процедура банкротства является платной и оплачивается за счет должника. Однако издержки на процедуру банкротства весьма посильные для должников.

Статус банкрота подразумевает определенные ограничения гражданина в правах. Однако, для большинства должников они не станут сильно обременительными.

Стоит или не стоит подавать на банкротство?

Однозначно ответить на данный вопрос невозможно без юридической оценки конкретного случая. Для получения четкого ответа на указанный вопрос должнику необходимо обратиться на очную консультацию к адвокату.

При невозможности договориться с банком о реструктуризации долга, процедура банкротства остается единственным инструментом, который может склонить кредиторов к компромиссному варианту с должником и в итоге привести к полному списанию всей кредиторской задолженности. В отличие от банкротства, в случае взыскания банком долга в судебном порядке, долг не списывается а остается на неопределенно долгое время и в дальнейшем может быть только увеличен, практически до бесконечности. Поэтому, смысл в процедуре банкротства есть.

Консультацию подготовил адвокат Невидимов Г.А., 04.01.2016г., г.Иркутск

юридические консультации,

услуги адвоката по банкротству физических лиц в Иркутске — тел.8950-100-89-25

Комментарии отключены далее...

Предварительный договор аренды

В предпринимательской деятельности распространена практика заключения предварительных договоров аренды коммерческих площадей в строящихся торговых комплексах. Для будущих арендодателей такие договоры имеют существенное значение, так как позволяют привлекать дополнительные денежные средства для строительства таких торговых центров и обеспечить поступление арендных платежей в будущем. Для будущих же арендаторов, такие договоры крайне не выгодны, в какой-то мере даже кабальные, так как при заключении договора будущий арендатор выплачивает значительную сумму будущему арендодателю в качестве обеспечительного взноса (или в качестве иного взноса) и ставится будущим арендодателем в неопределенное положение по поводу сроков заключения основанного договора аренды.

Как правило, в таких предварительных договорах отсутствует четкое согласование даты заключения основанного договора аренды, поскольку такая дата зависит от момента возникновения права собственности на строящийся торговый комплекс, от момента сдачи его в эксплуатацию. В связи с указанными обстоятельствами, момент заключения основного договора оттягивается будущим арендодателем на неопределенное, продолжительное время, что приводит к нарушению прав будущего арендатора, который уже понес значительные расходы и не может получить то, на что рассчитывал при заключении предварительного договора аренды, т.е. не может осуществлять предпринимательскую деятельность и лишен возможности извлекать доход.

Как же будущему арендатору защитить свои права? Может ли он отказаться от заключения основного договора аренды и требовать возврата уплаченных сумм? Ответы на эти вопросы мы найдем в действующем законодательстве РФ.

В силу ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Важно отметить, что предварительный договор, в котором не согласовано условие о его предмете, не признается незаключенным, если стороны приступили к его реальному исполнению, объект аренды передан арендатору, принят им и использовался.

Указание в предварительном договоре аренды приблизительных характеристик объекта аренды, в том числе неполного адреса, не является основанием для признания такого договора незаключенным, если стороны описали объект настолько подробно, насколько это было возможно, в том числе с использованием поэтажного плана.

Необходимо учитывать, что в соответствии с позицией Президиума ВАС РФ от 25.09.2012 №6616/12 по делу №А55-8370/2010, требований о регистрации предварительного договора аренды недвижимости законодательство не содержит. Пункт 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 №59 также указывает на то, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации. В силу пункта 2 статьи 429 ГК РФ к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное пунктом 2 статьи 651 ГК РФ условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью, исходя из требований статьи 164 ГК РФ. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

В соответствии со ст.429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Исходя из указанных положений законодательства, предварительный договор должен содержать четкое условие о моменте заключения основанного договора, однако отсутствие такого условия, не влияет на действительность такого предварительного договора, а лишь приводит в действие положение п.4 ст.429 ГК РФ.

Как правило, в предварительных договорах аренды коммерческих площадей в строящихся торговых центрах, момент заключения основного договора аренды привязан либо к открытию торгового центра, либо к моменту сдачи торгового центра в эксплуатацию, либо к моменту возникновения права собственности на такой объект, т.е. делается указание на событие, которое может наступить только с вероятностью. Безусловно, для будущего арендатора такие условия являются неприемлемыми и влекут значительные финансовые потери, в связи с чем, утрачивается интерес к заключению основного договора аренды.

Таким образом, будущий арендатор при истечении срока, установленного в предварительном договоре или по истечении срока установленного в п.4 ст.429 ГК РФ, вправе требовать возврата от будущего арендодателя всех уплаченных ему сумму в качестве неосновательного обогащения, а также процентов за пользования чужими денежными средствами. Кроме того, если в связи с неисполнением будущим арендодателем обязательств по предварительному договору, будущий арендатор понес убытки, они также подлежат взысканию со стороны допустившей нарушение предварительного договора.

Консультацию подготовил адвокат Невидимов Г.А., 03.01.2016г., г.Иркутск

юридическая консультация,

помощь адвоката по договорной работе в Иркутске по тел.8950-100-89-25

Комментарии отключены далее...

  • Консультации

  • Задать вопрос адвокатам

    Ваше имя (обязательно)

    Ваш E-Mail (обязательно)

    Тема

    Сообщение

  • Первая Центральная Коллегия Адвокатов Иркутской области - адрес: г.Иркутск, ул.Дзержинского, 1, тел.(3952)24-39-93, 34-22-18, E-MAIL: help-advocate@mail.ru
    Яндекс.Метрика Рейтинг@Mail.ru